Dans le cadre d’un investissement locatif, le déficit foncier est susceptible d’engendrer une baisse de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire-bailleur. Ce mécanisme permet au propriétaire bailleur de valoriser certaines de ses charges en les déduisant de ses revenus fonciers. Vous voulez savoir comment fonctionne ce dispositif ? Vous êtes au bon endroit.

C’est quoi un déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur présentant un montant de charges déductibles supérieur à ses revenus fonciers. Lorsqu’un propriétaire met en location un bien, celui-ci supporte plusieurs dépenses qui ne sont pas récupérables sur le locataire (taxe foncière, charges de copropriété…). Pour de plus amples informations, lisez ceci. 

Si au terme d’une année fiscale, le propriétaire présente un total de charges déductibles supérieur à son revenu foncier brut, alors on parle de déficit foncier : les coûts sont supérieurs aux loyers perçus. Ce déficit foncier est, dans certaines conditions, imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier, permettant ainsi une diminution de l’impôt.

Les conditions pour générer un déficit foncier

Pour qu’un propriétaire puisse profiter du déficit foncier, il doit remplir trois conditions : •Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation •L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier •Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier)

Comment calculer le déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire bailleur déclare un déficit foncier, celui-ci est alors déduit de ses revenus, cependant, selon la nature du déficit, les conditions ne sont pas les mêmes. Depuis la loi Élan de novembre 2018, si vous choisissez le dispositif Cosse ( Louer abordable ), le plafond du déficit foncier passe de 10 700 € à 15 300 €. Le calcul se fait généralement en deux étapes :

•Déduction des charges financières : Il faut en priorité déduire les charges financières des revenus fonciers : si le résultat est négatif, le déficit s’impute sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Au cas où le résultat est positif, il n’y a pas de déficit imputé sur le revenu foncier

•Déduction des charges non financières : On reprend ensuite le résultat obtenu suite à la déduction des charges financières (cf étape précédente) et on soustrait les charges non financières : si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700€. Mais si ce dernier est positif, il n’y pas de déficit.